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REITs podem funcionar a longo prazo, mas avaliar riscos

Returns on REITs accrue from yield as well as appreciation in the unit price
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Recentemente, a REIT da Mindspace Business Parks solicitou permissão do Conselho de Valores Mobiliários da Índia (Sebi) para lançar uma oferta pública inicial (IPO). O Mindspace REIT é apoiado pelo desenvolvedor K. Raheja Corp. e pelo investidor de private equity Blackstone.

De acordo com a ANAROCK Capital, mais de 150 milhões de pés quadrados de propriedades para escritórios que geram aluguel, que representam 25 a 30% do espaço total para escritórios grau A no país, poderiam ser listadas nas sete principais cidades em três anos.

“Pelo menos mais quatro desenvolvedores estão planejando fazer uma lista de seus REITs. Entre eles estão o Prestige Group, com sede em Bengaluru, e a RMZ Corp. Depois, há a Godrej Properties, com sede em Mumbai, e a Panchshil Realty, com sede em Pune “, disse Shobhit Agarwal, diretor e CEO da ANAROCK Capital.

REITs são semelhantes aos fundos mútuos – o dinheiro é reunido e investido em ativos. Embora os fundos de investimento invistam em ações, títulos ou ouro, o ativo subjacente nos REITs é o imobiliário físico.

O que funciona para REITs?

Os REITs permitem que os investidores se exponham a propriedades rentáveis ​​de alta qualidade, que de outra forma seriam inacessíveis. Uma vez listadas, as unidades podem ser negociadas nas bolsas, o que ajuda a evitar o problema de liquidez que os investimentos imobiliários normalmente enfrentam. Isso também significa que você pode optar por suportar apenas uma fração do custo total comprando apenas algumas unidades.

Além disso, o custo de entrada é baixo comparado à compra de um imóvel. Quando o Embassy Office Parks levantou dinheiro em março de 2019, o investimento mínimo no IPO foi 2 lakh. Mais tarde, Sebi baixou para 50.000. “Como atualmente apenas um REIT está listado, o tamanho do lote é decidido pelas trocas. Isso pode ser alinhado ao requisito de edição pública REIT da Sebi de um valor mínimo de lote de 50.000 ou muito, 100 unidades, o que for de maior valor “, afirmou Venu Madhav, diretor de operações da Zerodha, uma plataforma de corretagem on-line.

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O tamanho mínimo do lote para o Embassy Office Parks REIT é de 200 unidades.

Outro aspecto que trabalha a favor dos REITs é a segurança. De acordo com os regulamentos da Sebi, 80% da carteira imobiliária detida por um REIT deve consistir em propriedades desenvolvidas e geradoras de renda. Até 20% do valor dos ativos podem ser investidos em propriedades em construção, propriedades concluídas, mas não geradoras de aluguel, ou dívidas listadas ou não listadas de empresas imobiliárias.

Receitas de REITs

REITs podem gerar renda sob duas cabeças. Primeiro, a receita de aluguel, que é distribuída como dividendos. Pode ser cerca de 6-8% do investimento anual inicialmente e aumentar mais tarde à medida que a ocupação e os aluguéis aumentarem. Os regulamentos da Sebi estipulam que 90% da receita do aluguel terá que ser pago como dividendos.

Segundo, a receita de juros auferidos. Em um REIT, as propriedades não são mantidas diretamente pela relação de confiança, mas por meio de um veículo para fins especiais (SPV) no qual a relação de confiança detém uma participação. A confiança também pode emprestar ao SPV. O dinheiro que o SPV paga é distribuído como receita de juros aos participantes.

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Os retornos podem aumentar com o aumento dos aluguéis, leasing de espaço vago, adição de novas propriedades no portfólio do REIT por meio de um novo desenvolvimento, leasing de projetos em construção e assim por diante. “Qualquer serviço de valor agregado pode ajudar na melhor realização do aluguel. O mesmo acontece com a redução das taxas de juros na economia e o aumento do valor do capital dos ativos subjacentes. Quando tudo isso começa a acontecer, um investidor pode esperar retornos de 11 a 14% em três a cinco anos “, disse Nishant Agarwal, sócio-gerente e chefe do escritório de família da ASK Wealth Advisors.

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Você também pode ganhar ao vender unidades. O Embassy Office Parks REIT é encerrado às 402,23 em 3 de fevereiro, quase 34% acima do preço de emissão em mais de 10 meses. O preço de emissão do REIT era 300

“Normalmente, os arrendamentos comerciais têm duração de seis a nove anos ou mais, com uma cláusula de aumento de aluguel. Isso torna os REITs menos voláteis do que outras vias de investimento “, disse Samantak Das, economista-chefe e chefe de pesquisa da JLL India, uma empresa de consultoria imobiliária.

Avalie bem

Antes de investir, avalie o REIT com base no histórico do patrocinador e da marca. Avaliar a qualidade da construção pode ser difícil para os investidores de varejo. “Eles devem, portanto, examinar a localização das diferentes propriedades, o rendimento do aluguel de cada um e dos inquilinos. Tudo isso está disponível no documento da oferta “, disse Das.

Um dos maiores riscos que os REITs enfrentam é a vaga. Um investidor deve, portanto, examinar a ocupação das propriedades com um REIT e a posse média do arrendamento. Os ocupantes de propriedades devem ser principalmente empresas de naves espaciais e corporações multinacionais.

Se você está investindo no IPO, veja também os investidores institucionais. Como existe apenas um REIT listado, evite investir muito apenas porque os retornos são melhores do que os instrumentos de renda fixa fornecem. Como categoria, os REITs ficam em algum lugar entre dívida e ações. “A alocação para REIT pode ser de 15 a 25% da carteira de dívida. Mas deve ser diversificado entre três e quatro questões “, disse Agarwal.

Depois, há outros riscos, como uma desaceleração econômica, que pode afetar a demanda por imóveis comerciais. O excesso de oferta de espaço comercial em um local pode afetar a taxa na qual o aluguel aumenta. O atraso na conclusão das propriedades em construção também afetará os ganhos.

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Os investidores, portanto, precisam tratar os REITs como ativos geradores de renda, que podem gerar retornos ligeiramente mais altos que os depósitos fixos a longo prazo.



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