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Por que investir em fazendas faz sentido

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O termo “fuga para a qualidade” refere-se à tendência dos investidores de transferir seu dinheiro de ativos de alto risco para ativos de baixo risco em tempos de turbulência. Por exemplo, o rebanho pode trocar títulos de alto rendimento e ações tecnológicas voláteis pela estabilidade do ouro ou do franco suíço. A lógica por trás dessa transferência de ativos é reduzir a volatilidade, sinônimo de redução de riscos. Para entender o que isso significa, pense em como você se sente quando o mercado de ações cai e seu 401K cai -30%. Esse sentimento é causado pela volatilidade. Claro, você pode ir ao caixa e evitar completamente a volatilidade, mas só obtém o menor retorno possível. De fato, você perderá dinheiro com o tempo, porque a inflação corroerá seu poder de compra.

Como investidor, você sempre deseja maximizar seus retornos enquanto minimiza os riscos. Há uma razão pela qual a “taxa livre de risco” paga tão pouco. À medida que o risco aumenta, aumenta a probabilidade de maiores retornos, e também aumenta a probabilidade de maiores perdas. Uma maneira de comparar a taxa de risco-recompensa dos investimentos é observando a taxa de Sharpe. Parece complicado, mas é realmente muito simples. Divida os retornos anuais de um investimento pela volatilidade do investimento. Quanto maior o número, melhor porque significa que você está obtendo mais retorno por menos volatilidade. Agora que entendemos a importância de maximizar o retorno e minimizar a volatilidade, vamos dar uma olhada nas terras agrícolas como uma tese de investimento.

Farmland é um bom investimento?

O conselho financeiro mais básico que os investidores individuais obterão de um planejador financeiro é alocar uma certa porcentagem de seus ativos em ações e títulos. Diz-se que a porcentagem de títulos imita a sua idade. Aos 60 anos, você teria 60% de seus ativos em títulos e 40% em ações. Esse conselho básico é um ótimo começo, mas os investidores também devem considerar outras classes de ativos, como imóveis. Se você tem uma hipoteca com patrimônio líquido em sua casa, isso conta como um investimento imobiliário, mas também está relacionado a ações e títulos. O que você precisa é de um investimento alternativo que não esteja correlacionado a ações e títulos.

Isso nos leva a investir em terras agrícolas. A tabela abaixo foi tirada de uma nota de pesquisa do Hancock Agricultural Investment Group, que coloca em perspectiva o quão boa uma terra de investimento tem sido nos últimos 40 anos.

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Crédito: Hancock Agricultural Investment Group

Um bom investimento aumenta seu retorno e diminui sua volatilidade. Nos últimos 40 anos, os investimentos em terras agrícolas apresentaram retornos mais altos do que todas as categorias de classe de ativos, excluindo ações de capitalização reduzida. Ao mesmo tempo, as terras agrícolas apresentaram volatilidade muito menor do que as ações e títulos. O resultado final é um índice de Sharpe que excede o de qualquer outro investimento listado. Lembre-se de que estamos falando de um horizonte de 40 anos aqui.

Outro benefício de possuir terras agrícolas como uma classe de ativos alternativa é que elas não estão correlacionadas com outras classes de ativos. Isso significa que a renda das terras agrícolas e a valorização do capital ocorrem independentemente de o mercado de ações subir ou descer.

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Crédito: FarmTogether (Fontes: NCREIF, FactSet, Nuveen, LLC.)

Embora o investimento em terras agrícolas fosse acessível apenas a investidores institucionais, agora está se tornando acessível também a investidores credenciados.

Por que investir em terras agrícolas agora?

“Invista na terra porque eles não estão aproveitando mais”, como diz o velho ditado. Apenas 7% da terra da Terra é adequada para o cultivo, e a maior parte da terra arável produtiva do mundo já está em produção agrícola. A compra de terras agrícolas tem sido historicamente o forte dos proprietários de terras agrícolas, que estão menos preocupados com o investimento imobiliário e mais interessados ​​no rendimento das culturas. Cerca de 98% das terras agrícolas nos Estados Unidos não pertencem a investidores institucionais, mas isso muda conforme os ativos agrícolas estão se tornando cada vez mais populares como uma adição valiosa a qualquer portfólio de investimentos.

Se você estiver procurando por renda passiva, um investimento em terras agrícolas pode fornecer fluxos de renda semelhantes a títulos de obrigações contratuais de arrendamento e venda de commodities. Quando chega a hora de sair, a valorização da terra pode proporcionar ganhos de capital semelhantes à valorização de uma ação. As terras aráveis ​​também podem fornecer um forte hedge contra a inflação, pois o rendimento em dinheiro e o valor da terra de um ativo real estão ligados a medidas de inflação. Por exemplo, quando a inflação aumenta, os preços das commodities também tendem a aumentar, levando a um maior rendimento de caixa da terra.

Existem alguns negociados publicamente real eEstado Euinvestimento tferrugem (REITs) para terras agrícolas, mas essas são pálidas em comparação aos US $ 2,5 trilhões em terras agrícolas dos EUA que estão sendo usadas para alimentar pessoas em todo o mundo. Como as terras agrícolas parecem uma classe de ativos tão atraente, vamos dar uma olhada em alguns projetos reais de terras agrícolas oferecidos por uma startup de fintech chamada FarmTogether.

Investimentos em Terras Agrícolas da FarmTogether

Clique para o site da empresa

Fundada em 2017, a startup de San Francisco FarmTogether recebeu vários milhões em financiamento de sementes para aumentar sua plataforma de investimento em terras agrícolas. Desde culturas em linha como trigo, milho e soja, até culturas permanentes como frutos de árvores, nozes, frutas cítricas, uvas, o FarmTogether seleciona os melhores projetos para oferecer em sua plataforma para investidores credenciados com valores mínimos a partir de US $ 10.000. Milhares de investidores credenciados agora usam a plataforma para investir em quase uma dúzia de projetos que foram originados. Sentamos para conversar com Artem Milinchuk, CEO e fundador da FarmTogether, para discutir a enorme oportunidade de investimento em terras agrícolas.

A oportunidade das terras agrícolas

A idade média de um agricultor hoje é de 60 anos, o que significa que muitas terras agrícolas estarão mudando de mãos em breve. (Prevê-se que entre US $ 240 bilhões e US $ 1 trilhão de terras agrícolas mudem de mãos nos próximos dez anos.) Com 97% de todas as fazendas pertencentes à família, cabe à próxima geração assumir o controle. Claro, você pode estar enrolando carvão no seu diesel Cummins e ocasionalmente ajudando papai na fazenda, mas você está realmente disposto a assumir o controle quando ele morrer? Horas longas, renda imprevisível, trabalho extremamente árduo, um mercado de trabalho desafiador, todos esses desafios enfrentam a próxima geração de agricultores milenares. Isso significa que, quando as terras agrícolas mudam de mãos, algumas partes interessadas vão querer sair.

Ao mesmo tempo, haverá uma tremenda oportunidade aqui. Os métodos de cultivo “sempre fizemos dessa maneira” serão substituídos por métodos mais modernos de agricultura, como equipamentos agrícolas autônomos ou robôs agrícolas. A modernização requer capital, portanto, o que precisamos é de um mercado que possa fornecer capital e liquidez.

Quando falamos sobre agricultura em terras aráveis, podemos dividir isso em dois grandes segmentos:

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  • Culturas em linha – milho, trigo, soja
  • Safras permanentes – citrinos, frutos de árvores, nozes, azeitonas

Cerca de 70% de todas as terras cultivadas são em parcelas de US $ 10 milhões ou menos, o que significa que todo o espaço agrícola é extremamente fragmentado. Há uma oportunidade de consolidar e aproveitar economias de escala. Quanto às culturas permanentes, estes são mais produtos de alto valor que também trazem risco aumentado. Uma tempestade de granizo pode acabar com sua colheita de cerejeira em vinte minutos. Um novo percevejo que está sendo estudado pela Universidade de Oregon está dizimando o rendimento das peras enquanto elas tentam descobrir uma solução. Ninguém consegue ver como a salsicha é feita, mas não é fácil. É por isso que você precisa de um parceiro para investir em terras agrícolas que sabe como mitigar esses riscos.

Um exemplo de investimento em terras agrícolas

Milinchuk falou sobre como sua equipe tem experiência coletiva empregando mais de um bilhão de dólares na agricultura e agricultura ao longo dos anos. No momento, eles estão se concentrando nas oportunidades da Costa Oeste, onde podem ser encontradas culturas permanentes. Isso ocorre porque a equipe do FarmTogether possui uma grande experiência interna em lavouras permanentes, além de um bom entendimento da água, algo que é extremamente importante em lugares como a Califórnia – onde está o mais recente projeto do FarmTogether.

Jupiter Farm

Como a mais antiga comida de árvore, as nozes são comuns no Vale Central da Califórnia, que produz quase 100% das nozes dos EUA e 75% em todo o mundo. Nozes e amêndoas são as duas nozes mais consumidas e compreendem cerca de metade do consumo global de nozes. Um lugar onde ambos são cultivados é na Jupiter Farm, uma fazenda de nozes e amêndoa chave na mão com 54 acres de nozes maduras (a variedade Chandler premium) e 16 acres de amêndoas do Independence plantadas em 2019. (A variedade Independence é auto-fértil e não requer abelhas para polinização, resultando em menores custos agrícolas ao longo da vida do investimento.) A propriedade possui solos privilegiados e água abundante, com direitos de água ripária no rio Tule e poços de água subterrânea de alto rendimento. Uma empresa chamada Green Leaf Farms executará a operação juntamente com mais de 3.000 acres que já estão executando na área. (Eles cultivam para clientes institucionais desde 1972.)

Como mencionado anteriormente, você precisa ser um investidor credenciado para participar da transação. O mínimo para participar é de US $ 15.000, o que fornecerá cerca de 0,06% da oferta total ($ 15.000 / $ 2.369.000) ou cerca de 0,44 acres de terras agrícolas que você possui legalmente. (A propriedade pertence a uma LLC da qual você pertence parcialmente.) Os US $ 2,4 milhões são empréstimos concedidos aos operadores da propriedade com euoan-to-value (LTV) de cerca de 50%. O retorno do seu investimento ocorre em duas partes – 70% da receita operacional e 30% da valorização da terra. Prevê-se que o valor da propriedade aumente 3,25% ao ano devido a melhorias no rendimento, crescente demanda por amêndoas e nozes e tendências estruturais de longo prazo das terras agrícolas.

A seguir, como são os fluxos de caixa para um investimento de US $ 15.000:

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Crédito: FarmTogether

Uma maneira melhor de pensar sobre isso é em termos de receita versus valorização do capital. A renda reflete as árvores que produzem nozes todos os anos, e isso cresce à medida que as novas amendoeiras ficam online. Se tudo correr bem, todos os anos você verá um fluxo de renda mais alto que ajuda a compensar a inflação. (É por isso que investimos a maior parte de nosso capital no crescimento de dividendos.) No final do período de espera da propriedade, os investidores recebem sua parte dos ganhos de capital com a venda de sua fazenda, juntamente com o investimento original.

A Jupiter Farm é um investimento de 8 anos com uma opção de extensão de 1 ano para garantir que eles tenham tempo suficiente para obter o preço de venda apropriado para a propriedade. Todos os anos haverá uma janela de liquidez caso você precise de uma saída antecipada, mas tente não. Como em qualquer investimento, você precisa de tempo para ganhar dinheiro.

Porquê FarmTogether?

Ao investir na plataforma FarmTogether, você compra ações de uma LLC. Você se torna um proprietário fracionário das terras agrícolas e tem direito a retornos de sua operação. O que você obtém com essas taxas são especialistas no assunto que realizam a devida diligência em investimentos potenciais, como análise da indústria, solo, tecidos, direitos da água, equipamentos na fazenda e o potencial da fazenda de obter melhorias de capital. O FarmTogether administra e gerencia todas as propriedades, para que você receba atualizações regulares sobre seus investimentos em terras agrícolas, incluindo indicadores chave de desempenho atualizados sobre produtividade, fotos e vídeos. As taxas variam de acordo com a oferta. Por exemplo, aqui estão as taxas para o projeto Jupiter Farm mencionado acima.

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Crédito: FarmTogether

Há outro benefício associado ao trabalho que o FarmTogether está fazendo. Quando eles assumem vários projetos, geralmente conseguem aumentar a produção ou o rendimento fazendo coisas que o agricultor já conhece, mas não tem capital para executar. Por exemplo, a McLeish Farm era uma oportunidade de venda e arrendamento com 130 acres cultiváveis ​​e 24 acres de pastagem na compra. O fazendeiro não queria mais morar na propriedade, então a casa e o pasto foram removidos, resultando em um aumento de quase 15% na produtividade da colheita.

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Liberando valor por meio da otimização – Crédito: FarmTogether

Já falamos antes sobre o quanto a produção agrícola precisa aumentar para alimentar todas as bocas famintas à medida que o planeta se expande. Aumentar o rendimento da saída de pegadas de terras agrícolas é uma maneira. A outra é começar a parceria com empresas da agtech que podem aumentar o rendimento em várias propriedades sob o guarda-chuva do FarmTogether. Esses são apenas alguns dos benefícios que podem ser alcançados quando a plataforma começa a alcançar algumas economias de escala

Conclusão

A propriedade de terras agrícolas não se trata apenas de fazer um investimento em terra para valorização do capital, é também um investimento responsável. Investir na agricultura fará mais para ajudar a alimentar as crianças famintas na África do que doar para alguma instituição de caridade com custos altos. A agricultura é uma tradição nobre que é conduzida há séculos, e você se sentirá muito melhor ao possuir um ativo tangível que ajuda a colocar comida na mesa. Literalmente.

Se você está investindo apenas em ações e títulos, está perdendo todo um espectro de classes de ativos alternativos, desde imóveis comerciais a vinhos finos. Aqui está uma lista de 90 empresas de fintech examinadas que oferecem classes de ativos alternativas para investidores credenciados e não credenciados. Clique aqui para começar.

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