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Consultas que os NRIs têm antes de comprar propriedades indianas

NRI homebuyers and their queries. (Photo: Ramesh Pathania/Mint)
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No entanto, a compra de um imóvel na Índia pode ser um assunto complicado para as NRIs. Normalmente, eles confiam em seus parentes para ajudá-los a cumprir vários regulamentos. Se você é um NRI procurando uma propriedade na Índia ou alguém que tenha um parente não residente confiando em você para entender os regulamentos indianos, temos respostas para as perguntas mais comuns que podem confundi-lo.

Todos os não residentes podem comprar imóveis na Índia?

Normalmente, uma pessoa que vive no exterior continuaria a ter um passaporte indiano e residência permanente de outro país ou ser um cidadão estrangeiro com o passaporte de outro país.

O termo NRI é usado livremente para designar uma pessoa com raízes indianas que vive no exterior. No entanto, de acordo com os regulamentos, o termo é aplicável apenas a determinados indivíduos. A Lei de Gerenciamento de Câmbio (FEMA) define quem possui passaporte indiano e quem não possui. “Havia um conceito chamado povo de origem indiana (PIO) para um portador de passaporte estrangeiro. Havia também um cartão de Cidadão Estrangeiro da Índia (OCI) que fornece vários privilégios de viagem e investimento. Em 2015, o governo alterou a Lei da Cidadania e fundiu o PIO com a OCI “, disse Mukesh Jain, fundador da Mukesh Jain and Associates, um escritório de advocacia.

O Banco da Reserva da Índia (RBI) reconhece que os NRIs e os Portadores de Cartão de Cidadão da Índia (OCC) estão no mesmo pé de igualdade a partir de março de 2018.

Responda: Se você possui um passaporte estrangeiro, pode comprar um imóvel na Índia, desde que obtenha um cartão OCI.

Que tipo de propriedade os NRIs podem comprar?

Os NRIs e os OCCs têm permissão para adquirir bens imóveis na Índia que não sejam propriedades agrícolas, casas de fazenda ou plantações. No entanto, o dinheiro usado na compra de imóveis deve ser recebido por meio de remessas internas ou mantido em uma conta de não-residente. “Os estrangeiros casados ​​com NRIs ou OCCs podem adquirir uma propriedade imóvel em conjunto com o cônjuge”, disse Atul Pandey, sócio da Khaitan & Co., uma firma de advocacia.

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Mas cidadãos de 11 países – Paquistão, Bangladesh, Sri Lanka, Afeganistão, China, Irã, Nepal, Butão, Macau, Hong Kong e República Popular Democrática da Coréia (RPDC) – não podem adquirir ou transferir bens imóveis na Índia, independentemente de suas residências. sem permissão prévia do RBI.

Responda: Os não residentes podem comprar imóveis residenciais e comerciais. Eles não estão autorizados a comprar terras ou terras agrícolas.

Os NRIs podem herdar ou oferecer propriedades?

NRIs ou OCCs podem herdar qualquer propriedade imóvel na Índia. Além disso, a lei permite que eles herdem terras agrícolas e casas de fazenda, que de outra forma não têm direito a comprar.

Também não há restrições para pessoas de quem um não residente possa herdar propriedades. NRIs e OCCs podem até herdar uma propriedade na Índia de outros NRIs ou OCCs.

Da mesma forma, um não residente pode legar ou doar livremente propriedades localizadas na Índia a residentes, NRIs ou OCCs, exceto para cidadãos dos 11 países mencionados anteriormente.

NRIs e OCCs também podem receber uma propriedade como presente. “Se a propriedade for de um parente próximo, conforme definido na Lei do Imposto de Renda de 1961 – mãe, pai, filhos, irmão e assim por diante -, não haverá implicações fiscais. Mas se não for de um parente próximo, seria tributável nas mãos do destinatário com base no preço de venda ou no valor do imposto de selo. O imposto será pago sobre o maior dos dois valores “, disse Suresh Surana, fundador do RSM Astute Consulting Group, uma empresa de contabilidade fretada.

Responda: Os não residentes podem herdar ou doar qualquer propriedade, incluindo terras agrícolas ou terras agrícolas.

Os NRIs podem comprar imóveis através de empresas?

Empresas estrangeiras que possuem um escritório na Índia têm restrições à compra de propriedades. Uma empresa que estabeleceu um escritório de acordo com a FEMA pode comprar imóveis necessários ou incidentais para a realização de seus negócios.

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Ao encerrar o negócio, o produto da venda desses bens pode ser repatriado apenas com a aprovação prévia do RBI. “Mas, se uma empresa estrangeira estabeleceu um escritório de ligação, não pode adquirir bens imóveis na Índia. Nesses casos, os escritórios de ligação só podem alugar imóveis por até cinco anos “, disse Jain.

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Responda: Os não residentes não podem comprar imóveis através de empresas para fins pessoais.

Que tipo de PoA os NRIs precisam emitir?

Houve um tempo em que muitos não residentes deram uma procuração geral (PoA) a parentes ou agentes imobiliários para gerenciar os assuntos do dia-a-dia. Houve vários casos em que esses parentes ou agentes venderam a propriedade sem informar os proprietários. Agora, o Supremo Tribunal (SC) declarou que suas propriedades não podem ser transferidas com base em um PoA geral. Em um PoA geral, o proprietário da propriedade (principal) pode autorizar outra pessoa (o agente ou parente) a agir em seu nome.

Responda: Os NRIs podem usar um PoA específico se quiserem autorizar uma pessoa a vender em seu nome. Mas o PoA deve ser registrado na Índia após o pagamento do imposto de selo.

Quanto os NRIs podem remeter?

NRIs ou OCCs podem precisar remeter a renda do aluguel ou a venda da propriedade para o país de residência. “Um não residente pode remeter renda como aluguel de uma conta comum não residente (NRO) ou de uma conta externa não residente (NRE) na Índia. Se o inquilino estiver remetendo diretamente o aluguel para o não residente, ele estará sujeito aos limites prescritos no Esquema de Remessas Liberalizadas (LRS), que é no máximo US $ 250.000 a cada ano financeiro “, disse Surana.

Normalmente, há um limite de US $ 1 milhão por ano em repatriação. Caso os NRIs ou os OCCs desejem repatriar os recursos da venda para o país de residência, eles podem fazer isso apenas até o limite prescrito. Mas eles podem repatriar uma quantia maior, após a aprovação do RBI, caso as propriedades vendidas atendam aos três critérios a seguir. A primeira condição, de acordo com Sandeep Jhunjhunwala, diretor da Nangia Andersen, uma firma de advocacia, é que a aquisição da propriedade cumpra os regulamentos da FEMA. Segundo, o dinheiro para a compra deve vir de um canal bancário e, terceiro, no caso de imóveis residenciais, o repatriamento do produto da venda deve ser restrito a duas propriedades, disse Jhunjhunwala. Em outros casos, digamos, onde a propriedade vendida foi herdada, o limite será aplicado.

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Responda: Há um limite de US $ 1 milhão para repatriar as receitas de uma propriedade, aluguel e outras receitas. A OCC e a NRI podem enviar uma quantia maior para o país de origem apenas em algumas condições.

Os NRIs podem resolver os litígios via RERA?

Em caso de disputas, os NRIs e os OCCs podem obter ajuda de vários tribunais e fóruns indianos, como qualquer proprietário indiano residente. As disputas civis sobre o título de uma propriedade de uma NRI podem ser julgadas pelos tribunais indianos. As NRIs podem até abordar autoridades reguladoras imobiliárias ou fóruns de consumidores de qualquer estado.

Responda: Eles podem se aproximar de qualquer órgão regulador ou tribunal para buscar ajuda, assim como um residente indiano.

É um bom momento para as NRIs comprarem imóveis?

O setor imobiliário está testemunhando uma desaceleração há algum tempo e os casos de atrasos e inadimplência corroeram a confiança dos compradores.

Embora a introdução do Rera tenha garantido que os desenvolvedores cumpram suas promessas, alguns estados ainda precisam implementá-lo completamente. Especialistas disseram que é melhor ficar longe do setor imobiliário nesses estados. “Os riscos de não conclusão ou atraso são atenuados pela seleção de bons desenvolvedores com histórico comprovado e bom financiamento. A arbitragem de custos que as casas em construção fornecem sobre as casas prontas para morar ainda é uma lógica convincente “, disse Anuj Puri, presidente da ANAROCK Property Consultants.

Dada a contínua desaceleração do mercado imobiliário, os não residentes devem, idealmente, evitar a compra de imóveis residenciais a partir de agora.



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